Shiva Ai
Самые частые вопросы
Ответили на самые популярные вопросы. Если вы не нашли ответа, мы с радостью ответим вам по почте. Ждем Ваши вопросы : [email protected]
Задать вопрос CEO
Facebook
https://bit.ly/FacebookGaltsevAlexey
Добавляйтесь в друзья, что оперативно получать информацию о наших инвестициях, новостей с рынка и инсайдах.
1
Какие есть форматы инвестирования для инвестора?

№1 "Фэмили офис" - персональная работа с инвесторам
От 10 млн. рублей.

Персональная работа с инвесторами. Недвижимость оформляется на инвестором. Shiva Ai инвестирует до 10% в каждую сделку вместе с инвесторов через общую долевую собственность. Мы вместе с инвестором делаем 3-4 сделки в год по покупке-продаже недвижимости. Цель программы, сделать из каждых 10 млн. рублей 144 млн. рублей за 10 лет. Консервативно, целевая чистая годовая доходность инвестиций после уплаты налогов 25%
Обязательные условия : Наличие 10 млн. рублей наличными на счете на тестовую сделку

Договор здесь https://drive.google.com/file/d/1rXZYOTtpnSyuvPbkJGTXI72gXZBvwDpf/view?usp=sharing

Для инвесторов от 60 млн. рублей мы создаем персональный частный фонд, позволяющий значительно увеличивать доходность за счет реинвестирования налогов.

№ 2 Инвестиции в фонд / фонды, которые работают с нами
От 3 млн. рублей.

Список фондов и условия инвестированы описаны на сайтах Управляющих Компаний. Список фондов можно найти у нас на сайте в разделе "Для инвестора"

№ 3 Займ
Годовая доходность: От 18% до 25% годовых.
Договор прямого займа https://drive.google.com/file/d/1ZjtoXcN63liDkC8cOuSOftHp7sxI35I2/view?usp=sharing

Займ через партнеров :

Возможность откроется с 1 апреля 2020 года. Займ осуществляется через платформу Карма с 9000 участниками http://ru.karma.red. Карма аккумулирует средства инвесторов на подконтрольный банковский счет, устанавливает и снимает залоги на недвижимость, выступая контроллером от имени инвесторов.
Доходность 18%-20%. Инвестиции от 500 тыс. рублей.
Подробнее здесь http://bit.ly/2PPgRGC
2
Если доходность больше ипотечной ставки - тут сразу много вопросов, и первый - почему вы сами это не делаете? Почему не берете деньги в банке? Зарабатывали бы сами на этом, зачем делиться?
Мы покупаем сами и в соинвестировании с инвесторами. В банках нелегко получить кредиты для компаний. Банки легко выдают кредиты для частных лиц в ипотеку, но не легко выдают кредиты для компаний. Часть денег для инвестиций мы берем в банках.

Рынок недвижимости в Москве в год = продется 120 тыс квартир на вторичном рынке и этот цикл повторяется каждый год. Примерно на 5% всех квартир можно заработать, например сделать там ремонт и перепродать.

Это 6 тыс квартир ежегодно. И так повторяется каждый год. 6 тыс квартир - это очень большой рынок в 60 млрд рублей только в Москве и только на квартирах.

Мы хотим чтобы наши инвесторы покупали значительную часть этого объема.
3
В кейсах в основном указаны земельные участки? Вы работаете с квартирами? Коммерческой недвижимостью?
Мы тренировали нашу систему на самом сложном виде активов - на земельных участках. По квартирам анализ строится гораздо проще.

Мы сделали систему, которая может работать со сложносоставными объектами (например разбить участок на разные участки и проанализировать их в отдельности ) и делать доходность даже на мертвом рынке в среднем выше 40% годовых. на рынке квартир система так же работает, анализу подвергается больше 90 тыс. квартир ежедневно.
4
Откуда вы знаете что точно продастся через X месяцев ?
Предполагаем на основе получаемых нами данных из открытых источников и платной информации. Прогнозы по сроку продажи не очень точны, но дают достаточно оснований им доверять.
5
Конкуренты для анализа из интернета. Данные не все реальные. Почему тогда ваш анализ верный?
Первое - системы чистит от фейков данные и анализирует только данные с 98.5% чистотой. Есть 19 признаков неверных данных и липовых объявлений ( балконы, которые вписали в общую площадь, заманухи риэлторов и так далее )

Второе - мы собираем дополнительную информацию для системы вручную ( звонки, выезды, информация от брокеров )

Третье - до того, как объект попадает на обозрение в инвест. комитет эксперты вручную сверяют данные и проверяют на возможные просчеты и ошибки.
6
Вижу для себя большие риски
Если разобраться, наш продукт отлично защищен от множества реальных рисков.

1) Риск дефолта исключен - недвижимость оформляется на инвестора, в фонд или в долевую ( инвестор и мы ) собственность
2) Риск уменьшения стоимости смягчен - мы заранее покупаем недвижимость с дисконтом в 10% к ликвидной рыночной цене ( цена за которую можно продать квартиру за 3 месяца ) и с потенциалом увеличения стоимости еще плюс 5% и более. Эти данные можно проверить самостоятельно по Циан, Авито, Дом Клик.
3) Риск юридической ошибки смягчен - мы не покупаем недвижимость, если есть риск.
Все проверяется по очень строгому чек листу.
4) риск ухудшения экономической ситуации смягчен : все объекты небольшие, находятся в востребованных местах, ликвидность определяется только ценой, так как спрос в районах высокий, которые мы выбираем ( это у нас подтверждается тепловой картой с аналитикой ) и все объекты находятся в разных локациях ( нет затоваривания, когда инвестор покупает целый подъезд в новостройке )
5) Риск ошибки машины - проходит дополнительную проверку экспертами со стажем от 7 лет.
6) Риск купить неликвид практически исключается, потому что перед покупкой проводится выездная проверка.
7
Если все так классно почему вы еще не взлетели до небес? с такой доходностью у вас должна быть очередь до кремля, если такого спроса нет, значит у вас есть косяк в предложении, который я еще не вижу.
Мы делаем все медленно и выверено. Главный принцип, который мы исповедуем - Никогда не теряй деньги! Принцип номер два : никогда не теряй деньги! Мы начали в 2018 года, за 1.5 года к 2020 году мы сделали 32 кейса ( 31 успешный, 1 не успешный ). Мы становимся все более и более открытыми к новым инвесторам и выходим на более широкий рынок.
8
Я боюсь скрытых проблем в объекте, которые всплывут после покупки и я не смогу его продать. Как мне быть уверенным, что их там нет, если я не знаю какие они могут быть?
№1 Наш юрист проверяет все по чек листу ( мы отлавливаем даже такие мелочи, как "продавец был на допросе в ФСБ по поводу спонсирования терроризма", основные риски проверяются автоматически. №2 Мы предлагаем дополнительно застраховать сделку и риски по ней в Альфастраховании ( предоставляется страховка Титула )

Также важно знать, что с 2020 года вступает в силу закон о Добросовестных приобретателях, полностью защищающий покупателей от потери собственности на квартиры в пределах кадастровой стоимости.
9
Откуда вы знаете сколько сделок в месяц происходит в этом районе, чтобы делать прогноз?
Прогноз примерный, сделанный из собранных данных из открытых и платных источников.
10
Кто делает рекламу и где? Что за реклама?
В каждую сделку мы закладываем существенный рекламный бюджет ( в пределах 1%-3% от суммы инвестиций. Мы на множестве опытов убедились, что это того стоит : сокращает сроки экспозиции и увеличивает скорость оборачивания денег.

Мы выпускаем и следим за рекламой по утвержденному заранее маркетинговому плану (предоставляется при подготовке к сделке). Местная реклама офлайн, 4 основных площадки и 98 второго эшелона и третьего эшелона + иногда местная таргетированная реклама в ФБ
11
Есть ли услуга сопровождения (оформление бумаг заявлений, реклама, юридическое сопровождение и тд.?
Полное юридическое сопровождение с нашей стороны, а также сделки по покупке обязательно страхуются у страховщика Топ 3 ( сделки по покупкам страхуются в Альфастраховании )
12
Вы берете деньги в управление?
По продукту "Фэмили офис" Вы покупаете недвижимость на себя (мы не берем эти деньги), в случаях с земельными участками мы соинвестируем вместе с Вами в долевом участии. В управление деньги могут принимать Управляющие Компании, работающие с нами в партнерстве.
13
Расскажите про доходность людям, которые купили квартиру до 2015 года
Инвесторы до 2015 года взяли на себя риски, о которых их никто не предупреждал, а они не осознавали что такое может быть.
Средний срок наших сделок с квартирами = 4 мес. Мы фокусируемся на коротких сделках как раз, чтобы не попадать на такие риски. Если Вы уделите больше времени нашему подходу, прежде чем выносить суждение - Вы увидите, что мы предлагаем и на чем базируется принцип, который защищен от указанных Вами рисков. Если очень упрощенно : мы предлагаем покупать недвижимость с дисконтом от 10% ( редко можно найти на рынке, но можно ), продать через 3-6 мес и купить другую и ........ снова продать через 3-6 мес. Рынок это позволяет делать, 10% дисконт получить можно, продать через 3-6 мес тоже можно. Делаете 2 сделки в год, выходите за 20%+ доходности легко. Делаете 3 сделки в год - выходите за 30% доходности. Наша технология позволяет делать до 5 сделок в год на один и тот же капитал. Это дает потенциальную доходность выше чем в 99% всех инвест. инструментах и обеспечивает на 99% выше защищенность активов, чем другие инструменты. Если совместить два преимущества - получается продукт, который на голову выше остальных предложений. Мы автоматизировали поиск, аналитику и многие процессы упаковки и продажи. Именно в этом наша главная уникальность и ценность для инвесторов. Вручную такое реализовать не под силу ни частному инвестору, ни риэлтору.
14
AI советует видимо покупать участки и пилить на большее число перед перепродажей) основной кейс
Да - на участках получается самая высокая доходность на сегодня в Москве. Единственная абсолютная константа для нашего продукта - это максимальная доходность в годовом исчислении (складывается из прибыли, полученной за период времени инвестиции) Если из всего рынка недвижимости на участках можно делать выше 100% годовых ( не на аукционах, а на открытых продажах ), то Shiva AI именно так и советует делать. В США например самый выгодный сейчас вариант это : покупка multifamily - condo conversion - condo sale ( много вокруг этого регуляторики, конечно, но можно делать под 35% годовых в долларах с использованием 70% плеча )
15
А в чем заключается преимущество ИИ?
Если сравнить с риелтором, который разбирается только в одной локации и может в ней найти хорошую сделку, AI сканирует весь рынок ( все локации ) и находит взаимосвязи, которых не видит риелтор. Плюс AI определяет предпочтения покупателей и за счет этого может точнее делать оценку по стоимости актива и его реализации - это дает преимущество перед всеми кто работает вручную. Как трактор и соха. Пример предпочтений покупателей : 2 квартиры одинаковые ( этаж, дом, ремонт, соседи и так далее) Разница : одна 51 кв. метр, другая 57 кв. метров. Цены в локации за метр = 220 тыс. Разница в цене будет примерно 1 млн. рублей. Вопрос : Вы как покупатель готовы заплатить 1 млн. рублей за подсобку в 6 кв. м. или нет? Сколько реально стоят эти лишние 6 метров? правильный ответ : смотря в какой локации, смотря в каком типе недвижимости ( класс С или Б или А), смотря сколько комнат и тд. Недвижимость - не стандартизированный продукт, много отличий - как следствие количество комбинаций в оценке может достигать сотни тысяч. AI выясняет эти зависимости быстрее и лучше чем эксперт. И может работать на огромных территориях - как следствие мы можем купить много разной недвижимости, на которой можно заработать деньги. Мы уже построили этот завод - производим продукт ( отобранные сделки и получение с них прибыли) чтобы приносить пользу другим и делать на этом бизнес.

16
На бычьем рынке можно вкладываться во все, все прет вверх, но ликвидность надо учитывать. Инвестиционные стратегии проверяются кризисами
Мы используем модель не вложений, а flipping ( от английского - переворачивать). Средний срок сделки = 4 мес. Мы не рассчитываем на рост актива за счет времени. Мы получаем маржинальность за счет покупки с дисконтом ( в пределах 10%-15%) и добавления стоимости за счет стейджинга ( плюс еще 7%-12%). При резком падении рыночной цены наша модель бизнеса стабильнее других : 1) Все активы мелкие и разбросаны по локациям, значит нам не нужно будет продавать много продукта в одной точке ( нет затоваривания ) 2) Маржинальность позволяет выйти из актива за 10 дней без потерь 3) Мы отслеживаем сделки каждый день, при падении стоимости или спроса - система сигнализирует о том, что нужно выходить из актива. В целом - Вы правы. Б.модель проверяется кризисами. Но важно сказать, что мы это предусмотрели и сделали 80% инвестиций в земельных участках за последние 1.5 года. А как Вы наверное знаете, загородный рынок в депрессии, о бычьем рынке не идет речь. Средняя доходность по участкам у нас превысила 50%. Это может служить доказательством того, что мы умеем работать на ужасных рынках и работать успешно.
17
Если кто-то зарабатывает, кто-то теряет. Кто здесь зарабатывает, а кто теряет?
Кто теряет если покупается квартира, делается ремонт и продается в рынок? Здесь нет цепочки продажи инвестору и перепродажи инвестору. Есть покупка у частника, улучшения - продажа конечному пользователю. Продавцы получают ликвидность (возможность продать быстро с небольшим дисконтом. Это выгоднее чем продавать в срочный выкуп), конечные покупатели покупают продукт по рыночной цене, но лучшим качеством, или продукт того же качества, но дешевле конкурентов.
По всем вопросам свяжитесь с нами любым удобным способом:

E-mail: [email protected]
Телефон: +7 968 891-99-17
Соцсети: Facebook | Youtube