Shiva Ai
Самые частые вопросы
У нас есть особая мания : мы очень радуемся, если вопрос новый и мы еще ни разу на него не отвечали. Очень ждем новых вопросов.
Ответили на самые популярные вопросы. Если вы не нашли ответа, мы с радостью ответим вам по почте. Писать на [email protected]
Строго говоря, если вы обещаете доходность, которая по доходности больше ипотечной ставки - ну.. тут сразу много вопросов, и первый - почему вы сами это не делаете?
Почему не берете деньги в банке? Зарабатывали бы сами на этом, зачем делиться?
Мы покупаем сами и в соинвестировании с инвесторами и еще остается очень много для узкого круга инвесторов.

Есть рынок недвижимости : например в Москве в год продают 120 тыс квартир на вторичном рынке и этот цикл повторяется каждый год. Примерно на 5% всех квартир можно заработать, например сделать там ремонт и перепродать.

Это 6 тыс квартир ежегодно. И так повторяется каждый год. 6 тыс квартир - это очень знатный потолок в 60 млрд рублей только в Москве и только на квартирах.

Мы хотим, чтобы весь этот объем покупали мы, с нами, через нас.
В кейсах в основном указаны земельные участки? Вы работаете с квартирами? Коммерческой недвижимостью?
Мы тренировали нашу систему на самом сложном виде активов - на земельных участках. По квартирам - нет проблемы их анализировать и продавать. Это гораздо проще, чем земельные участки.

Мы сделали гораздо лучше систему, которая может работать со сложносоставными объектами ( например разбить участок на разные участки и проанализировать их в отдельности ) и делать доходность даже на мертвом рынке в среднем выше 40% годовых.

Мало кто замечает, что сделать доходность на падающем или мертвом рынке гораздо сложнее чем на растущем рынке.

Коммерческая недвижимость по нашим планам будет доступна у нас на платформе с середины 2020 года.
Откуда вы знаете что точно продастся через X месяцев ?
Допустим в районе продается 15 одинаковых квартир в цене от 10 млн до 13 млн. рублей, и при этом ремонт у них одинаковый, этаж, локация и тд. Все одинаковое.

В районах с умеренным спросом покупатели за X времени сначала покупают 1/4 части от этого предложения согласно Гауссовской кривой (купят самое дешевое)

В районах с высоким спросом покупают 2/4 части по Гауссовской кривой за X времени. Как например в США в локации Филадельфии - средний срок продажи дома = 3 недели.

В районах с очень низким спросом ( как в земельных участках например) - забирают 1/6 часть по Гауссовской кривой за X времени.

Значит с нашим примером с одинаковыми квартирами нам очевидно, что продастся быстрее и сколько продастся квартир в месяц, если мы знаем насколько высок спрос.

Теперь самая магия :

Это был очень простой пример. По факту вся недвижимость разная: разные локации, этажность и так далее. Вся магия в том, чтобы - знать насколько в этом районе людям важен ремонт или этаж или квартира площадью 50 кв.м против квартиры с 54 кв м ( разница в цене будет миллион в локациях где метр стоит 250 тыс. рублей. ) А важны ли эти дополнительные 4 метра для людей и готовы ли они за них переплатить 1 млн. рублей?

И таких вопросов под несколько сотен. Именно в этом и заключается главное преимущество AI, машина улавливает все взаимосвязи.

В хотят знать данные, когда ни у кого нет доступа к данным ( к истории сделок в России например). Применяются сложные методы, чтобы эти данные получить и знать. Сложные методы не все интуитивно всем понятны.

Конкуренты для анализа из интернета. Данные не все реальные. Почему тогда ваш анализ верный?
Первое - системы чистит от фейков данные и анализирует только данные с 98.5% чистотой. Есть 19 признаков неверных данных и заманух ( балконы, которые вписали в общую площадь, заманухи риэлторов и так далее )

Второе - мы прозваниваем продавцов и собираем дополнительную информацию для системы

Третье - перед попадание в презентацию для инвестора, эксперты вручную сверяют данные и проверяют на просчеты.
Вижу для себя большие риски
Если разобраться, наш продукт защищен лучше чем в страховой.

1) Риск дефолта исключен - недвижимость оформляется на инвестора
2) Риск уменьшения стоимости исключен - мы заранее покупаем недвижимость с дисконтом в 17% к рынку и с потенциалом увеличения стоимости еще плюс 12+% ( после ремонта или раздела или улучшений ) - это можно просто проверить зайдя в циан
3) Риск юридической ошибки исключен - все проверяется по очень строгому чек листу ( наши юристы откапывают даже такие кейсы : человек допрашивался ФСБ по подозрению в финансировании терроризма. Уже на основании этого мы не купили объект )
4) риск ухудшения экономической ситуации исключен : все объекты небольшие, находятся в востребованных местах, ликвидность определяется только ценой, так как спрос в районах высокий, которые мы выбираем ( это у нас подтверждается тепловой картой с аналитикой ) и все объекты находятся в разных локациях ( нет затоваривания, когда инвестор покупает целый подъезд в новостройке )
5) Риск ошибки машины исключен - проходит трипл-чек вручную
6) Риск девиантов исключен - перед покупкой проводится выездная проверка.
Если все так классно почему вы еще не взлетели до небес? с такой доходностью у вас должна быть очередь до кремля, если такого спроса нет, значит у вас есть косяк в предложении, который я еще не вижу.
Мы делаем все медленно и выверено. Главный принцип, который мы исповедуем - Никогда не теряй деньги! Принцип номер два : никогда не теряй деньги! Мы начали в середине 2018 года, за 1.5 года сделали 32 кейса ( 31 успешный, 1 нет ) Теперь выходим на широкий рынок. Продукт новый - всех обучаем как с этим работать.
Я боюсь скрытых проблем в объекте, которые всплывут после покупки и я не смогу его продать. Как мне быть уверенным, что их там нет, если я не знаю какие они могут быть?
№1 Наш юрист проверяет все по чек листу ( мы отлавливаем даже такие мелочи, как "продавец был на допросе в ФСБ по поводу спонсирования терроризма", основные риски проверяются автоматически. №2 Мы предлагаем дополнительно застраховать сделку и риски по ней в Альфастраховании ( предоставляется страховка Титула )

Также важно знать, что с 2020 года вступает в силу закон о Добросовестных приобретателях, полностью защищающий покупателей от потери собственности на квартиры в пределах кадастровой стоимости.
Откуда вы знаете сколько сделок в месяц происходит в этом районе, чтобы делать прогноз?
Мы умеем оценивать все сделки по принципу : выгодная / не выгодная. Если выгодная сделка уходит с рынка - значит сделка совершена, если невыгодная сделка уходит с рынка - значит просто сняли продажу ( на перенасыщенном рынке самые невыгодные объекты не продаются ). Цены сделок мы знаем, потому что оцениваем все сделки сразу. Если сделка классная - на нее не будет дисконта, если рядом сделка была лучше, а продалось то, что дороже - значит сделали дисконт при продаже. Накапливая эти данные - мы знаем сколько сделок в каждой локации происходит ежемесячно. Или смотрите самый стрессовый сценарий ( если залипнет на год ) - по нему минимальная доходность может составлять 14% годовых ( и как говорят бывалые инвесторы - все остальное будет приятным бонусом )
Кто делает рекламу и где? Что за реклама?
В каждую сделку мы закладываем существенный рекламный бюджет ( в пределах 1%-3% от суммы инвестиций. Мы на множестве опытов убедились, что это того стоит : сокращает сроки экспозиции и увеличивает скорость оборачивания денег.

Мы выпускаем и следим за рекламой по утвержденному заранее маркетинговому плану (предоставляется при подготовке к сделке). Местная реклама офлайн, 4 основных площадки и 98 второго эшелона и третьего эшелона + иногда местная таргетированная реклама в ФБ
Есть ли услуга сопровождения (оформление бумаг заявлений, реклама, юридическое сопровождение и тд.?
Полное юридическое сопровождение с нашей стороны, а также сделки по покупке обязательно страхуются у страховщика Топ 3 ( сделки по покупкам страхуются в Альфастраховании в обязательном порядке )
Вы берете деньги в управление?
Вы покупаете недвижимость на себя (мы не берем эти деньги), в случаях с земельными участками мы соинвестируем вместе с Вами.

По расходам Вы можете оплачивать напрямую подрядчикам ( кроме рекламного бюджета - это делаем мы сами ), либо можете перечислять эти деньги нам и мы под отчет перечисляем подрядчикам.
Расскажите про доходность людям, которые купили квартиру до 2015 года
Эти инвесторы сами взяли на себя риски, о которых их никто не предупреждал, а они не осознавали что такое может быть. Средний срок наших сделок с квартирами = 4 мес. Мы фокусируемся на коротких сделках как раз, чтобы не попадать на такие риски. Если Вы уделите больше времени нашему подходу, прежде чем выносить суждение - Вы увидите, что мы предлагаем и на чем базируется принцип, который защищен от указанных Вами рисков. Если очень упрощенно : мы предлагаем покупать недвижимость с дисконтом от 10% ( редко можно найти на рынке, но можно ), продать через 3-6 мес и купить другую и ........ снова продать через 3-6 мес. Рынок это позволяет делать, 10% дисконт получить можно, продать через 3-6 мес тоже можно. Делаете 2 сделки в год, выходите за 20%+ доходности легко. Делаете 3 сделки в год - выходите за 30% доходности. Наша технология позволяет делать до 5 сделок в год на один и тот же капитал. Это дает потенциальную доходность выше чем в 99% всех инвест. инструментах и обеспечивает на 99% выше защищенность активов, чем другие инструменты. Если совместить два преимущества - получается продукт, который на голову выше остальных предложений. Мы автоматизировали поиск, аналитику и многие процессы упаковки и продажи. Именно в этом наша главная уникальность и ценность для инвесторов. Вручную такое реализовать не под силу ни частному инвестору, ни риэлтору.
AI советует видимо покупать участки и пилить на большее число перед перепродажей) основной кейс
Да - на участках получается самая высокая доходность на сегодня в Москве. Единственная абсолютная константа для нашего продукта - это максимальная доходность в годовом исчислении (складывается из прибыли, полученной за период времени инвестиции) Если из всего рынка недвижимости на участках можно делать выше 100% годовых ( не на аукционах, а на открытых продажах ), то Shiva AI именно так и советует делать. В США например самый выгодный сейчас вариант это : покупка multifamily - condo conversion - condo sale ( много вокруг этого регуляторики, конечно, но можно делать под 35% годовых в долларах с использованием 70% плеча )
А в чем заключается преимущество ИИ?
Если сравнить с риелтором, который разбирается только в одной локации и может в ней найти хорошую сделку, AI сканирует весь рынок ( все локации ) и находит взаимосвязи, которых не видит риелтор. Плюс AI определяет предпочтения покупателей и за счет этого может точнее делать оценку по стоимости актива и его реализации - это дает преимущество перед всеми кто работает вручную. Как трактор и соха. Пример предпочтений покупателей : 2 квартиры одинаковые ( этаж, дом, ремонт, соседи и так далее) Разница : одна 51 кв. метр, другая 57 кв. метров. Цены в локации за метр = 220 тыс. Разница в цене будет примерно 1 млн. рублей. Вопрос : Вы как покупатель готовы заплатить 1 млн. рублей за подсобку в 6 кв. м. или нет? Сколько реально стоят эти лишние 6 метров? правильный ответ : смотря в какой локации, смотря в каком типе недвижимости ( класс С или Б или А), смотря сколько комнат и тд. Недвижимость - не стандартизированный продукт, много отличий - как следствие количество комбинаций в оценке может достигать сотни тысяч. AI выясняет эти зависимости быстрее и лучше чем эксперт. И может работать на огромных территориях - как следствие мы можем купить много разной недвижимости, на которой можно заработать деньги. Мы уже построили этот завод - производим продукт ( отобранные сделки и получение с них прибыли) чтобы приносить пользу другим и делать на этом бизнес.


На бычьем рынке можно вкладываться во все, все прет вверх, но ликвидность надо учитывать. Инвестиционные стратегии проверяются кризисами
Мы используем модель не вложений, а flipping ( от английского - переворачивать). Средний срок сделки = 4 мес. Мы не рассчитываем на рост актива за счет времени. Мы получаем маржинальность за счет покупки с дисконтом ( в пределах 10%-15%) и добавления стоимости за счет стейджинга ( плюс еще 7%-12%). При резком падении рыночной цены наша модель бизнеса стабильнее других : 1) Все активы мелкие и разбросаны по локациям, значит нам не нужно будет продавать много продукта в одной точке ( нет затоваривания ) 2) Маржинальность позволяет выйти из актива за 10 дней без потерь 3) Мы отслеживаем сделки каждый день, при падении стоимости или спроса - система сигнализирует о том, что нужно выходить из актива. В целом - Вы правы. Б.модель проверяется кризисами. Но важно сказать, что мы это предусмотрели и сделали 80% инвестиций в земельных участках за последние 1.5 года. А как Вы наверное знаете, загородный рынок в депрессии, о бычьем рынке не идет речь. Средняя доходность по участкам у нас превысила 50%. Это может служить доказательством того, что мы умеем работать на ужасных рынках и работать успешно.
Если кто-то зарабатывает, кто-то теряет. Кто здесь зарабатывает, а кто теряет?
Кто теряет если покупается квартира, делается ремонт и продается в рынок? Здесь нет цепочки продажи инвестору и перепродажи инвестору. Есть покупка у частника, улучшения - продажа конечному пользователю. Продавцы получают ликвидность ( возможность продать быстро с небольшим дисконтом. Это выгоднее чем продавать в срочный выкуп), конечные покупатели покупают продукт по рыночной цене, но лучшим качеством, или продукт того же качества, но дешевле конкурентов.
По всем вопросам свяжитесь с нами любым удобным способом:

E-mail: [email protected]
Телефон: +7 968 891-99-17
Соцсети: Facebook | Youtube