Shiva AI: генерирует идеи и ищет недвижимость, на которой можно быстро заработать. От Москвы до Нью Йорка
"Для большинства целей, человек с машиной подходит лучше, чем человек без машины." Генри Форд
Оригинальный текст нашей статьи на VC.RU опубликован по ссылке

Рассказывает шенеральный директор Shiva AI.

Привет! Меня зовут Алексей, я основатель компании Shiva AI.

Наш текущий статус : cервис стартовал в режиме stealth в 2018 году. С лета 2018 по лето 2019 года мы сделали ~60 млн. рублей выручки. Без сторонних инвестиций в компанию. Брали кредиты под большие проценты - отдавали кредиты. Летом 2019 года мы вышли на рынок США. К концу года мы рассчитываем закрыть первые инвестиционные сделки с недвижимостью в Нью Йорке.

О том, как первая наша инвестиция, сделанная с помощью AI принесла 278% годовую доходнность описано здесь

Как мы создавали систему Shiva AI описано здесь

Личная история. Проблема всех инвесторов.

Моя мама в течение 10 лет покупает недвижимость, улучшает и перепродает в течение 1 года (чаще всего быстрее чем за 6 мес). Она - супер эксперт. Флиппинг ( с английского flipping - переворачивание или перепродажа ) - выгодный бизнес, но у него есть одна большая проблема : нужно постоянно искать сделки, а они, сволочи, редкие.

Чтобы найти одну выгодную сделку эксперту со стажем 10 лет ( как у моей мамы) понадобится потратить больше 200 часов и проанализировать больше 1000 вариантов, прежде чем найти 1 подходящий объект (сделка,где можно заработать больше 35% годовых и где нет юридических рисков, включая опасность недостроев).

Но, найти - еще не значит купить. Дальше нужно вести переговоры, проверять документы, надеяться, чтобы этот вариант не ушел и скрестив пальцы после покупки ждать следующего покупателя.

Все эти расчеты моя мама всегда делала на бумаге тупозаточенным карандашом. Просто, расчеты в столбик. В 7 случаев из 10 она что-то упускала. То недооценила стоимость ремонта, то кадастровая стоимость прибавила неожиданно налогов при продаже, то не проверила один важный документ.Нужно сказать, что это не всегда сказывалось трагически, но часто приводило к намного худшим результатам, чем было записано на бумаге.

Признаться, я делал так же когда руководил агентством недвижимости в 2013-2018 годах. Но я всегда знал, что инвестиция в недвижимость - это как минимум безопасно (нужно серьезно постараться, чтобы потерять все деньги) и это часто выгодно, если правильно сложить все цифры.

Непрофессионалам "поймать" хорошую сделку просто не под силу. Иногда у них получается, но лишь благодаря удаче или недюженным аналитическим способностям и терпению. Поэтому инвесторы или люди с ипотекой для целей инвестирования в недвижимость часто нанимают риелторов, как неких "ищеек" хороших сделок.

Здесь важно отметить, что за 5 лет руководства агентством недвижимости я обучил больше 1000 риелторов. Мое твердое мнение - 99% риелторов не "бум-бум" в аналитике, финансовой грамотности и никогда не отдадут Вам сделку на которой можно заработать миллион за 100 тыс. рублей комиссии.

Средний срок владения инвест. активом в недвижимости в Москве около 6 лет. Первые результаты инвестиции ты увидишь через 3-4 года, по-этому это почти всегда лотерея и вера, но точно не основанное на данных и четкой стратегии выхода решение.

Большинство риелторов продают инвест. недвижимость, которая приносит 10-12% годового дохода. Нужно признать, что не так уж и много работы стоит для риелтора, найти коммерческую недвижимость, которая приносит 10% дохода. Почти любая коммерческая недвижимость в Москве принесет на текущий момент подсчетов 10% годовых, в регионах 15% годовых. Инвесторы счастливы, если окупаемость 8 лет. По факту точка окупаемости может дойти до 10 - 15 лет, но кто считает, верно? Часто ли в отчетах фигурируют показатели инфляции, вакантность помещений, капитальные издержки ( Capex ) ?

Про сдачу в аренду инвестиционной квартиры - вообще печальная история. Сдавать квартиру в аренду в Москве сегодня в 97% случаев невыгодно, не знаю зачем люди это делают. Возможно потому что альтернатив не так уж и много.

Позвольте представить новый сервис Shiva AI для частных инвесторов и небольших компаний.

Мы используем наши разработки (не буду перечислять какие технологии , ибо технари завалят всю ленту комментариями о том, какие мы - не такие как нужно и живем не правильно. Уже проходили)..... Итак, разработки, которые решают несколько задач :

a) из всего массива предложений (например : подумайте о базах недвижимости) найти самые перспективные 0.5% объектов недвижимости для инвестирования на сегодняшний день.

б) сделать автоматически расчеты : резонность запрашиваемой цены сделки, стоимость улучшений, предельный потенциал цены этого объекта недвижимости, срок реализации, конкурентный анализ, покупательский спрос, эластичность спроса и тд.

в) Автоматизировать процесс, который избавит нас от 99% юридических и большинства экономических рисков.

г) Управлять портфолио из сотен или тысяч мелких активов в разных локациях, разного типа недвижимости в разных ценовых сегментах.


Первое : наша система анализирует не 10-15 объектов (как это делает риелтор), а 200 000+ предложений ежедневно. Это значит что в 0.5% избранных (1 000 объектов) попадут только самые перспективные из возможных, а не те, где у риелтора больше комиссия.

Второе : учитывается от 50 до 97 рисков ( зависит от типа недвижимости ) и на каждый из 0.5% объектов составляется подробная аналитика, которую нигде не достать и не посмотреть.

Третье : системой прогнозируется до 15 стратегий выхода из инвестиции. Всегда есть ответ на важный вопрос : Что выгоднее, продавать сейчас или еще подождать?

Ну и наконец такой подход :

1) может дать в несколько раз выше доходность, чем индустриальные показатели,

2) обеспечить гораздо большую ликвидность (100 млн. рублей теперь возможно вложить в 10-15 ликвидных квартир, а не в одну "Пятерочку")

3) дает гораздо большую диверсификацию ( 1-2-3 или 10-200 мелких объектов разбросанных по разным локациям, а это значит, что если грянет очередной кризис, то все активы разом не залипнут; как это уже случилось с владельцами гектаров в Подмосковье или обладателями десятков квартир в одном комплексе)

Как работает наш сервис
Потенциальный инвестор скачивает наш договор, подписывает и отсылает нам по email. Мы даем доступ к нашей платформе, где в личном кабинете можно увидеть от 3 до 7 эксклюзивных (значит мы никому их больше не показываем) вариантов с полной аналитикой, расчетами о доходности, затратах, стратегиях выхода, и проверенными рисками в любом в городе, в котором хочет инвестировать инвестор ( Московский регион и любой город США доступны уже сегодня. Другие города РФ или другие страны - по запросу ).

Далее инвестор может купить рекомендуемый объект(ы), или может не покупать. Инвестор платит только когда покупает объект(ы), после оформления недвижимости на свое имя. Оплата сервиса равна от 1% до 10% от стоимости объекта ( зависит от потенциальной доходности: например в России за объект с прогнозируемой доходность 20% годовых наш сервис возьмет 1% от стоимости объекта. За объект с потенциалом в 100%+ доходности в годовых, стоимость 10% ) Звучит слишком хорошо, верно?

Уже чувствую запах летящих помидоров. Прежде чем закидать помидорами - посмотрите наши кейсы по ссылке ниже

Кейсы 2019 года от лучшего (+278%) до худшего (+21%) доступны по ссылке

Инвестор может купить рекомендуемую недвижимость и тогда он платит комиссию сервису уже после сделки, а может не покупать и тогда ничего не платит. Совсем ничего. Нет платы за подписку.

После сделки у инвестора есть выбор :

а) можно доверить управление этой инвестицией команде Shiva AI (мы будем действовать согласно изначальному плану)

б) может самостоятельно реализовать наш план, без нашей помощи

с) может реализовать любой другой угодный инвестору сценарий (например сдавать квартиру в аренду. Пожалуй, мы бы в 99,99999% не рекомендовали бы этого делать ), но без проблем.

Оформление сделок ведут либо наши юристы, либо юрист на аутсорсе, либо инвестор может сделать все сам. Страховка сделки происходит через любого страховщика "Титульного страхования" с отличной репутацией.

Подведем итог : мы не берем деньги у инвесторов, мы подсказываем где, когда и что нужно покупать и когда, почем нужно продавать. И даем полную аналитику, которую инвестор нигде не сможет найти или самостоятельно собрать. Вот то, что мы делаем.

Сервис работает в боевом режиме с квартирами ( вторичка, новостройки ) , земельными участками ( один из наших любимых активов, потому что приносит лучшую на сегодня доходность), частными домами, multifamily ( только в США ), коммерческой недвижимостью.
Несем ли мы ответственность за наши рекомендации ?
Да, несем ответственность согласно договору
Как Вы отследите, купил ли я объект или нет?
Сравниваем с базой данных еженедельно все транзакции по объектам в поле наблюдения. Инвестор, который с нами вместе инвестирует менее 1 раза в год - не наш целевой инвестор.
Откуда Вы берете данные?
Из баз данных недвижимости. Геолокационные данные. Кадастровые данные. Большинство нужных данных мы генерируем синтетически самостоятельно, потому что их нигде нет ( в России ), в США источников данных много.
Сколько кейсов сейчас успешных/неуспешных ?
Больше 30 в России успешных, 1 не успешный. В США пока 0/0
А что если Циан/Сбербанк/Яндекс/Авито/Дом РФ/Инопланетяне начнут делать тоже самое?
Пользуйтесь пока есть возможность - дальше разберемся. У нас есть план)
Что если инвестиция, которую я сделаю с Вашей помощью окажется неудачной?
Спросите нас о нашей программе "Обратного выкупа"
Как Вы анализируете стоимость ремонта, запахи в квартире, вид из окна ?
Собираем много данных, в том числе и вручную. Аутсорс - классная вещь. Мы опираемся только на достоверные данные. Если мы их не можем найти онлайн - мы поедем лично и узнаем все досконально на месте.